빌라의 전세사기, 깡통전세, 실제 사례, 문제점, 향후 대책 등 검토

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Ⅰ. 전세사기와 관련한 최근의문제 

 
- 2023년 3인의 희생자가 발생한 인천 미추홀구를 비롯해 
  
- 전국에서 잇따라 터진 대규모 전세사기 사건을 계기로 

전세사기 구조

  

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- 전세사기와 깡통전세, 역전세 등 용어의 개념과 
 
- 서로 간의 관계에 대한 용어를 정리해 보겠습니다.   
  

Ⅱ. 전세사기 

 
 - 전세사기는 임대인(집주인)이 전세금을 편취할 목적으로 
 
- 임차인을 속여, 임차인의 보증금 회수가 불가능하거나 
  
- 어려워진 경우를 통칭하는 용어입니다.
  
- 인천 미추홀구 건축왕 사건에서는 금융권 대출을 받아 선순위 저당권이 있는 
  
- 신축 주택을 전세로 놓으면서 보증금 회수에 문제가 없다고  
  
- 임차인을 속인(기망) 행위가 문제가 됐습니다.  
 

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- 그리고 서울 화곡동 빌라왕 사건에서는 건축주, 컨설팅업체, 감정평가사 
 
- 바지사장(명의상 집주인) 등이 조직적으로 공모해 매매가 시세보다 높은 
  
- 전세금을 받고 주택도시보증공사(HUG)의 전세금반환보험을 미끼로 
  
- 임차인을 기망한 것이 문제가 됐습니다.  
 
- 이 사건에서는 임차인과 함께 주택도시보증공사도 직접적인 피해자가 됐습니다.    
 

Ⅲ. 깡통전세 

 
- 깡통전세는 주택의 전세금보다 매매가격이 낮아져  
  
- 임차인이 전세금을 온전하게 돌려받지 못하게 된 주택  
  
- 또는 그러한 위험성이 커진 주택을 일컫습니다.
  
- 또 집주인의 채무 불이행으로 주택이 경매에 부쳐졌으나 낙찰가격이 
  
- 전세금에 못 미치게 된 경우도 깡통전세로 지칭이 됩니다.  
  
- 부동산 업계에서는 당장은 아무런 문제가 없더라도 전세금이 집값의 80% 
  
- 수준을 넘어서는 다세대·연립주택(빌라)에 대해선  
  
- 특별히 깡통전세 위험군으로 간주합니다.  
  

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- 통상 다세대⋅연립주택은 경매 처분 때 낙찰가격이 시세의 80%(선순위 저당권이 없는 경우) 
 
- 이하로 떨어질 가능성이 크기 때문입니다.   
 

Ⅳ. 대부분 임대인의 사례 

 
- 전세사기 사건이 벌어진 경우 해당 주택은 깡통전세라는 사실이 드러납니다.  
 
- 그러나 깡통전세이거나 위험군에 속한 주택에 임차인이 거주하고 있다고 해서 
  
- 반드시 전세사기로 이어지는 것은 아닙니다.
  
- 임대인은 깡통전세 여부에 관계없이 새로운 임차인을 들이거나  
  
- 차입 등을 통해 기존 임차인에에게 전세금을 온전히 돌려주는 것이 
  
- 정상이며, 실제로는 대부분 임대인이 이같이 처신합니다.   
 

Ⅴ. 역전세 

 
- 역전세 또는 역전세난은 주택의 전셋값이 하락한 가운데 
  
- 전세 계약기간이 끝나면서 집주인이 전세금을 돌려주는 데 
  
- 어려움이 닥친 상황을 말합니다.    
  

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- 2023년 하반기 이후 전국적으로 지속되고 있는 역전세난은
  
- 전세 주거비용을 낮출 수 있게 된 임차인에게 반가운 현상이지만 
  
- 한편으로는 깡통전세를 늘리는 부작용도 키우고 있습니다.